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调控升级,宁波人的买房逻辑该变了!

www.nbcfjy.com  2020-7-17 16:40:32  文章来自:宁波厂房交易网  阅读次数:31
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这两天楼市调控此起彼伏,除了宁波,深圳、东莞、杭州、绍兴都调控升级,上周的宁波调控新政还上了热搜,可见如今楼市的关注度有多高。

确实,宁波楼市最近实在太热了。6月份宁波迎来开盘潮,35个楼盘开卖,平均去化率竟然接近90%,完全是恐慌性抢购的节奏。

市场为何如此疯狂?

探长认为,一方面是疫情引发的流动性宽松,推升资产价格,大家都去买房避险;另一方面还是受到供需关系影响,说白了宁波住房供应量还是不够,市六区新房留存不足2万套,按今年去化速度,不够卖5个月。土地市场僧多粥少,地王频出,房价自然水涨船高。

再加上个别楼盘抢购引发“排队效应”,情绪瞬间就被点燃。

不过,这次调控来得快、准、狠,政府应对市场的手段越来越老练。对此,老司机上周也表达了观点,他对调控还是保持相对乐观,认为宁波楼市会更健康、更安全。

谁都清楚,一个亢奋过度的市场,一地鸡毛也来得特别快。

01

调控升级无疑会对楼市起到一定的“降温”效应。下半年宁波市区计划供应住宅1万亩,只要能落实,一定程度上缓解宁波供需紧张的状态;扩大限购区域范围,限制了部分投机需求,这些都是促进楼市健康发展的举措。

但调控就像狼来了,喊多了就麻木了。十年多来,几百次房地产调控,有没有压住房价上涨?一次都没有。调控根本压不住房价的上涨,但有一个因素可以。

就是城市的实力。

有人说,在这个城市买房就是买了这座城市的股票,我觉得有一定道理。深圳房价高的离谱,但城市竞争力向上,每年源源不断地吸引年轻人来接盘,你依然可以大胆买。但鹤岗的房价再低,你也不敢接盘。

宁波作为长三角都市圈重要成员,被很多人看好,只要城市竞争力在提升,人口保持净流入,这里的房产就值得长期持有。

2017年宁波调控政策首次划出限购圈,实行区域限购限贷,吓了市场一跳。结果呢?三年过去了,很多板块的房价涨一倍以上。当然历史不会简单的重复,现在也早已过了闭眼买房就赚的黄金年代,关键是你要看清市场背后的规律。

调控的目的是房住不炒,挤出泡沫。有人说这次调控利好圈外,的确有些地方一二手倒挂,挤满了投资客一房难求,买房摇号就像打新股,每次中不了签,但终于等开板能买到了,你就可能套牢了;有些投资客买在一片荒地的新区博弈未来,但规划PPT能否变成现实,你晚上可能睡不安稳。

“没有什么比让投资者晚上安然入睡更重要的事了”,这是投资大师卡拉曼的忠告,他有一本代表作《安全边际》值得大家去看看,这本书在网上曾经卖到2000美元。

房产市场的赚钱效应已经让很多人忘记了投资安全第一,其次才是收益。

虽然探长也看好宁波楼市的未来,但调控升级后,楼市暴涨概率已经变小,频繁买卖赚差价的短线投机,未必有理想收益。当房地产市场进入相对稳定期,注重长线的价值型投资才是主流,优质的价值型资产更为吃香,尤其在宁波圈内。

02

限购范围的扩大,圈内持有房票人数减少,如何才能选出优质房产呢?

探长以为,房产价值投资还是要回归产品属性,只有从“住”的角度,理解房子的价值本质,才是房产价值投资的关键。

一套房子“住”的价值,可以分为有形和无形。有形价值又可以分为内外因素,外部因素比如城市、板块、地段、交通、商业配套、绿化公园、学区等;内部因素主要看户型、装修、房屋质量、社区配套等。而无形价值主要指品牌、文化、物业服务以及圈子等看不到的价值。

我举个例子,宁波儿童公园旁的润玺道。这个项目虽然广告少,很低调,但居住价值值得一说。


我们先来看有形价值要素。

项目位于老江东核心,中兴路和兴宁路交汇处,儿童公园旁。鄞州中心、三江口、东部新城三大核心区交汇,这个地段稀缺性宁波人都知道,我就不多讲了。

核心地段自带顶级配套,居住舒适度自然无可挑剔。万象汇、印象城、世纪东方广场环绕周围,还自带1.7万㎡的商业,这是华润的优势,未来将引进商超、咖啡、品质餐饮、时尚品牌等业态,好地段完全不愁引不来好品牌。教育、医疗、生活等配套丰富,江东外国语小学、李惠利中学、李惠利医院、鄞州人民医院、海洋世界、宁波市体育中心……随便哪个都是别人家的头牌卖点。


这个楼盘是华润置地与宁波轨道交通联手打造的第三个TOD项目,建在3号、4号线(在建)双地铁上,快速通达全城,购物、娱乐、出行都非常便利。


润玺道另一个核心价值,就是儿童公园。探长已经不止一次强调公园对居住感受的重要性,尤其在城区,公园能营造出一个小环境、小生态,这是居住者很重要的户外休闲场景。难得的是,这还是个让宁波人的童年充满美好时光的儿童公园,美好记忆总是无价的。

不久的将来,这里会迎来儿童公园3.0版,总投资2.8亿,建成后是一个总面积约8.9公顷的超级大公园,景观、设施全面升级,实现五星级管理。与这样的公园一墙之隔,到底是家门口的公园,还是公园里的家?

有人问,也有楼盘地铁一站路就到儿童公园,价值差真有那么大?我就问,你会不会每天坐地铁来公园跑步?一站路的价差就在这里。


宁波的顶级豪宅,要么三江口的繁华,要么东钱湖的风景。但这里却实现了繁华和风景的兼容,从土地资源分配上是极稀缺的,价值自然不能低估。

再来看产品本身,项目住宅约1.6万㎡,容积率仅1.45,这在市中心极为难得,尤其在后疫情时代,低容积率、低密度居住成为共识,也符合豪宅安静、私密的居住诉求。5栋建筑,立面简洁流畅,楼栋角度、尺度、高度都围着儿童公园转,大面积玻璃景窗,无遮挡的建筑格局,户户宽景大阳台,力求让每户都能收藏公园的风景。


这个楼盘只规划了115套豪宅,两种户型,分别是139㎡和165㎡,全部设计为四房两厅两卫。其中的165㎡真是豪出了新高度,一层一姓,一梯一户,约45㎡奢华会客厅,中西双厨规制,约30㎡的主卧,东、南双面采光,大面积景观窗+飘窗,美景无处不在。约6.8米超宽观景阳台,长约16.7米采光面无遮挡迎着公园。

不得不服了这些魔鬼设计师,硬生生把8.9公顷的儿童公园变成了主人的私家园林。

03

最后再说说无形价值。

润玺道位于老江东核心,这里是宁波文化根脉原点,“勇立潮头,就是江东”,历史上一直都是宁波的商贸核心,文化的能量不可轻视。

今年老江东迎来价值大爆发,成为宁波最夺目的豪宅板块。这里的千万级豪宅被当做白菜一样疯狂抢购,这里还刷出32520元/㎡的楼面价,成为宁波史上最高地王。“顶豪”林立,不仅仅是地段和配套带来集聚效应,还有上千年文化的一脉相承,一代又一代宁波人“老江东情结”的沉淀,功成名就,荣归故里,江东家族,这是传统文化赋予土地的力量。

另一个容易忽略的无形价值就是圈子。

一套房子就是一个圈子,也是一种生活。尤其对于改善型购房者来说,第二套房不能光看地段和户型,还要看和谁住在一起。老话说“物以类聚,人以群分”,买房就是重新建立一个新的圈子,你所在小区的层次,还会影响整个家庭甚至后代的成长。

格拉德威尔在代表作《异类》里讲到一个研究,连小区环境、住的人不同,直接影响该小区青少年的犯罪率,证明身边圈子对人们潜移默化的影响力。

这方面,润玺道是用心良苦。115套豪宅只有两种大户型,一定的门槛,保持了社区住户的相对纯粹性,社区强调隐奢美学,社交花园、泛客厅,在功能和品格上构建一个志趣相投的圈子:有着相似财富背景、生活品味及消费习惯的人们聚居在一处,不但享受同一圈子内人际交往的纯粹,而且还能收获共同追求的伙伴甚至强强联合的商机。

这些价值虽然无形,却都真实存在。

意大利有句谚语:在你下剪刀之前要量三次。买房的关键,是找到你判断价值的逻辑,理性而非冲动的选择,一旦买定,长期持有。一家人住得爽,还能获得不错的资产收益。更重要的是,你晚上会睡得很踏实。


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