为进一步完善以质定价、动态调价的物业管理收费机制，加快建立收费和质量相统一的物业服务价格管理体制，引导开发建设单位、业主通过公平、公开、公正的市场竞争方式选聘物业服务企业，夯实“阳光物业”工作基础，推进物业服务标准化和收费行为规范化，市住建委与市物价局联合出台《宁波市住宅小区星级物业服务导则》。同时对《导则》执行要求作出了明确。

实行住宅小区分星级物业服务

《宁波市住宅小区星级物业服务导则》不分包干制和酬金制，适用于本市行政区域内各类住宅的前期物业服务以及业主委员会成立之后的物业服务。

新开发建设的物业服务项目应依据导则确定星级物业服务标准，并在房屋销售前签订前期物业服务合同，约定星级服务收费标准并在房屋销售现场醒目位置公示。

经济适用住房、拆迁安置住房等保障性安居工程，其前期物业服务收费原则上不高于三星级服务标准；业主大会、业主委员会与物业服务企业可根据物业管理实际需要，参照导则协商确定普通物业服务项目和收费标准，并在物业服务合同中约定。

导则限于住宅小区具有公共性、且在物业服务合同中有明确约定的物业基本服务，不包含业主或业主委员会双方约定的特约服务项目。各住宅小区业主大会、开发建设单位可以结合业主需求和实际，依据本导则对星级物业服务标准内容进行调整，实际实行菜单式物业服务。

建立物业服务收费基准价动态调价机制

各地物价部门要积极会同住房城乡建设部门综合考虑物业服务合同成本(理论成本)、实际成本等因素定期开展成本调查和分析，制定相应的住宅小区星级物业服务收费基准价和浮动幅度，并依据社会平均工资水平、物价成本等因素，科学合理地确定物业服务成本，实行动态调整。

首次公布的收费基准价应当以当年市政府公布的最低人工工资标准为基础，充分考虑房屋竣工交付使用至首届业主委员会成立时间跨度，以五年为调价周期，以五年中间年份最低人工工资标准为工资基数确定。

房屋竣工交付使用后超过五年业主大会、业主委员会仍未成立的，物业服务收费仍按前期物业服务合同确定的收费标准执行，原则上不再调整。

积极推进住宅小区星级物业服务实践

住宅小区星级物业服务是衡量物业服务质量、星级和水平的重要量化指标，是体现物业服务差异性、推动“优质优价、以质定价”的有益探索。

新建住宅小区项目自本导则施行之日起，应当确定住宅小区星级物业服务标准并纳入前期物业服务招标文件，形成同一标准下比价格、比服务的良好秩序和环境，推动前期物业服务招标投标市场有序竞争。

鼓励既有住宅小区经业主大会同意，充分考虑住宅小区的规划建设等实际情况，逐步建立与住宅小区星级物业服务导则相衔接的星级物业服务标准，实现物业服务收费调价的“阳光化”操作，依法保障广大业主的知情权和监督权，切实维护广大业主的合法性权益、利益。

各地物价、住建部门要密切协作，紧密配合，在2018年6月底前制定并公布与当地人工工资水平等相适应的各星级指导性价格。