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海南率先全面推行现房销售制度
海南率先全面推行现房销售制度 其他城市会“效仿”?

2020年3月7日,海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》)。《通知》提出发展安居型商品住房,实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。

2020年3月7日,海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》(以下简称《通知》)。《通知》提出发展安居型商品住房,实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。

海南此举可谓一石激起千层浪,在各地纷纷积极出台政策“救企”,多地试图“救市”的情况下,海南加码楼市调控,引起了广泛的关注。

海南发布楼市新政 保障刚需、抑制投机

此次海南推出的政策主要包含三方面,其中两部分旨为“房住不炒”。

本地居民家庭限购两套住房。对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭(含夫妻双方及未成年子女),停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

推出“安居型商品住房”。主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售,限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件,采取政府主导、市场化运作方式建设,是具有政策保障性质的商品住房。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池对房天下研究院表示,本地人限购第三套房和推出安居型住房的目的是落实“房住不炒”定位。在保障中低收入的基本住房需求的同时减少住房投机投资需求,有助于房地产市场平稳健康发展。

率先提出“现房销售”引关注 其他城市或难“效仿”

三条新政中最受瞩目的莫过于改革商品住房预售制度,实行现房销售。《通知》明确自文件印发之日起,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。

海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃日前接收媒体采访时表示,目前,因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题,成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。

据了解,预售制度在上世纪90年代从香港引入内地,随后在《房地产管理法》《城市房地产经营管理条例》《商品房预售管理办法》等多个法律文件中予以明确。

预售制度一直备受争议。随着中国房地产的市场化发展,预售制确实引发了不少的问题,例如备受争议的房企“高周转”模式、预售商品房货不对板、质量不达标等。

尽管民众对于取消预售制的呼声很高,但后果却远比想象中严重。近年来房地产行业呈现出了高资本、高杠杆、高负债的“三高”特征,2018年房企总体资产负债率已经接近80%。倘若预售制全面取消,一旦房企出现大规模资金链断裂,银行债务也会受到很大影响,甚至有可能引发金融风险。

赵秀池对房天下研究院表示,住房投资资金量较大且生产周期较长,需要大量的融资才能进行项目开发建设。住房预售制度可以降低企业融资成本,且利于房价调控。在当前疫情下,住房销售形势严峻,资金回笼困难,大部分开发商都面临较大资金压力,需要较宽松的资金环境。

谈及其他城市是否会效仿海南取消商品房预售制时,赵秀池对房天下研究院表示,取消预售会让房地产企业正常经营受到影响,甚至会有一部分企业资金链断裂,不利于楼市平稳运行,其他城市难以跟进。

海南楼市为何逆势加码 全省升级调控?

从近几年海南整体不断收紧调控的政策趋势中不难看出,海南是下定决心要摆脱对房地产的依赖。

海南省住建厅公布的数据显示,自2018年4月海南实施“全域限购”政策以来,房地产调控成效明显,基本达到预期目标。2019年全省房地产开发投资同比下降22.1%,商品房销售面积、销售金额分别下降42.1%、38.8%,销售均价保持在1.5万元/平方米左右,价格基本平稳。

为何此时升级调控?或许从新政出台背景得到答案。

海南率先全面推行现房销售制度 其他城市会“效仿”?

海南率先全面推行现房销售制度 其他城市会“效仿”?

海南是全岛自贸港,不同于一般自贸区。自贸港,一般都是零关税港、免税港或低税港,在贸易自由、投资自由、金融开放等方面引领全球。在去年12月2日“2019中国企业家博鳌论坛”上,海南省副省长沈丹阳曾表示:海南争取明年第二季度开始,可以把自贸港政策和制度体系逐步实施。

向前看,海南一直严控楼市;向后看,海南或将迎来大利好,此时收紧,是为了将炒热楼市掐灭在萌芽阶段。

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