2020年3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》）。《通知》提出发展安居型商品住房，实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。

2020年3月7日，海南省委办公厅、省政府办公厅印发了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》）。《通知》提出发展安居型商品住房，实行本地居民多套住房限购政策和商品住房现房销售制度等。

海南此举可谓一石激起千层浪，在各地纷纷积极出台政策“救企”，多地试图“救市”的情况下，海南加码楼市调控，引起了广泛的关注。

海南发布楼市新政 保障刚需、抑制投机

此次海南推出的政策主要包含三方面，其中两部分旨为“房住不炒”。

本地居民家庭限购两套住房。对在海南已拥有2套及以上住房的本省户籍和常住居民家庭（含夫妻双方及未成年子女），停止向其销售安居型商品住房和市场化商品住房。

推出“安居型商品住房”。主要面向无房或人均住房面积未达到平均水平的居民家庭销售，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让条件，采取政府主导、市场化运作方式建设，是具有政策保障性质的商品住房。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池对房天下研究院表示，本地人限购第三套房和推出安居型住房的目的是落实“房住不炒”定位。在保障中低收入的基本住房需求的同时减少住房投机投资需求，有助于房地产市场平稳健康发展。

率先提出“现房销售”引关注 其他城市或难“效仿”

三条新政中最受瞩目的莫过于改革商品住房预售制度，实行现房销售。《通知》明确自文件印发之日起，新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。

海南省住房和城乡建设厅厅长霍巨燃日前接收媒体采访时表示，目前，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。

据了解，预售制度在上世纪90年代从香港引入内地，随后在《房地产管理法》《城市房地产经营管理条例》《商品房预售管理办法》等多个法律文件中予以明确。

预售制度一直备受争议。随着中国房地产的市场化发展，预售制确实引发了不少的问题，例如备受争议的房企“高周转”模式、预售商品房货不对板、质量不达标等。

尽管民众对于取消预售制的呼声很高，但后果却远比想象中严重。近年来房地产行业呈现出了高资本、高杠杆、高负债的“三高”特征，2018年房企总体资产负债率已经接近80％。倘若预售制全面取消，一旦房企出现大规模资金链断裂，银行债务也会受到很大影响，甚至有可能引发金融风险。

赵秀池对房天下研究院表示，住房投资资金量较大且生产周期较长，需要大量的融资才能进行项目开发建设。住房预售制度可以降低企业融资成本，且利于房价调控。在当前疫情下，住房销售形势严峻，资金回笼困难，大部分开发商都面临较大资金压力，需要较宽松的资金环境。

谈及其他城市是否会效仿海南取消商品房预售制时，赵秀池对房天下研究院表示，取消预售会让房地产企业正常经营受到影响，甚至会有一部分企业资金链断裂，不利于楼市平稳运行，其他城市难以跟进。

海南楼市为何逆势加码 全省升级调控？

从近几年海南整体不断收紧调控的政策趋势中不难看出，海南是下定决心要摆脱对房地产的依赖。

海南省住建厅公布的数据显示，自2018年4月海南实施“全域限购”政策以来，房地产调控成效明显，基本达到预期目标。2019年全省房地产开发投资同比下降22.1％，商品房销售面积、销售金额分别下降42.1％、38.8％，销售均价保持在1.5万元／平方米左右，价格基本平稳。

为何此时升级调控？或许从新政出台背景得到答案。

海南率先全面推行现房销售制度 其他城市会“效仿”？

海南是全岛自贸港，不同于一般自贸区。自贸港，一般都是零关税港、免税港或低税港，在贸易自由、投资自由、金融开放等方面引领全球。在去年12月2日“2019中国企业家博鳌论坛”上，海南省副省长沈丹阳曾表示：海南争取明年第二季度开始，可以把自贸港政策和制度体系逐步实施。

向前看，海南一直严控楼市；向后看，海南或将迎来大利好，此时收紧，是为了将炒热楼市掐灭在萌芽阶段。