8月25日，叶檀老师亲赴一线实地考察，上海几个楼盘，二手房价格下跌将近20%。上海考察前，叶檀老师在北京也经历了类似的情况，二手房价格实实在在下跌中。

“北上”之外，南方一线——广州下跌形势更为严峻。

8月上旬，番禺祈福缤纷汇惊爆——房价直降7000元！

8月下旬，广州楼市下跌潮，从点到面，全面扩散。
据广州PLUS统计，进入8月，广州11区二手房开始全面下跌！

其中，下跌幅度最大的区域是海珠区，房价平均下跌5.1%；其次是增城区，房价同比下跌4.55%，越秀区则以下跌3.07%的幅度，排名11区下跌榜第三名。

跌了！真跌了！全面下跌！量价齐跌！

广州楼市下跌，叫量价齐跌。

据中原研究发展部数据，8月广州11区二手房无一例外，量价齐跌。此前传出来，直降7000元的番禺区，8月份成交量跌幅，排名第二，仅次于荔湾区，说明实际情况确实比较严峻。广州二手房下跌，权威数据早有披露。据国家统计局公布的70个大中城市房价数据，广州二手房早在5月就开始下跌了。

国家统计局的数据素来以平滑著称，不大涨不大跌，因此看价格指数绝对值，其实不如看发展趋势。国家统计局数据，广州二手房5月始跌，6月续跌，7月再跌，8月情况，自媒体和第三机构已经给出了，很可能是第四个月下跌。趋势看，广州二手房已经进入下跌通道！

前几天，在文章《楼市压力前所未有！这些城市风险最大！》里，分析过，当前在4个一线城市里，广州的相对风险最大。

根据国家发展与金融实验室的数据，以贷款价值比衡量，2019年上半年，广州平均新增住房贷款价值比为 77.7%，超越深圳，高居四个一线城市首位。一线城市贷款价值比，来源国家发展与金融实验室从上面的贷款价值比图上可以看到，广州的贷款价值比，在年初到4月款速攀升。

这主要是因为，2018年年底到2019年年初全国楼市基调相对宽松。

且广州1月和4月接连出台重磅人才政策，用人才给楼市助力。

2019年1月，广州出台俗称“1+1+3”人才政策，把学历类人才入户年龄放开了5岁，且应届生可直接入户。

2019年4月28日，广州又一次按捺不住对人才的饥渴，公布了最新款人才政策：据广州市人力资源和社会保障局网站公布的关于《广州市引进人才入户管理办法实施细则》，硕士及以上学历取消入户社保年线限制，无需6个月社保缴纳期；本科只需要交社保6个月就可以入户。经济学有种说法叫，边际效应递减。
随着人才-楼市组合的效应减弱，加上4月19日，政治局重提住房不炒，开始收紧楼市，广州楼市，尤其二手房市场降温明显。

7月份，伴随着，政治局强力表态，不靠房地产刺激经济。

广州即便不情愿，即便房贷利率在一线城市中，已经位居前列，还是追随楼市主流，动手给楼市加息！
据广州当地公众号消息，7月份开始，广州的房贷利率便开始有小幅度的上调，且已有两个月不再有银行下调房贷利率。

目前广州19家银行主流的利率水平为：首套房贷利率上浮10%，二套房贷利率上浮15%。2019与众不同，经济越弱，贸易越严，楼市越紧。当前背景下，如果楼市政策，没有全国性定调相对放松，一线广州，头部典型，楼市颓势，很难扭转。

住宅凉了！公寓火了！东边不亮，西边亮！尽管广州住宅市场“节节败退”，但公寓市场，却一反常态，逆势走强。

据华夏时报，广州公寓市场2019年前7个月成交规模已经超过去年全年，成交面积达到90万平方米，同比大幅上涨125%。7月份单月，广州公寓成交面积，环比进一步上涨22%，创2019年年内第三高成交量。据中原地产数据，7月份，公寓榜单涌现较多位于中心区域的个盘，同时单价3万元以上项目占比增大。

不买住宅，买公寓，广州人咋想的？“住房不炒”之下，一般住宅限制越来越多，条件越来越苛刻，而公寓则正好相反。2017年3月30日，广州出台政策，禁止个人购买公寓，但2018年年底，限购公寓开始松绑，广州允许个人购买商服类产品。限购口子一开，房价一旦不涨，公寓的春天就真的来了。

公寓主打小户型，高收益率，主流租金收益率在5%左右，资产荒当前绝对算是核心资产。

如果再加上，不限购，享受首套房待遇等“人性化”优势，公寓不火才怪。

当然，广州公寓大火，归根到底，很可能还是一般商品住宅受到强烈抑制，投资需求转移的结果。

叶檀财经多次强调，未来20年，楼市黄金时代不再，白银时代，分化再分化。

坐拥粤港澳大湾区红利和旧改双重红利，广州长期前景依然光明。

之前盘点过，今年上半年土地成交排行榜前20。

前六个月的土地排行榜里，广州尽管名列第10，但增长幅度很一般，连50%的增幅都没有。

然而，时隔两个月，广州土拍提速非常迅猛。

据中指研究院数据，2019年前8个月土地市场，利好轮着来。

尽管杭州土地成交量依然高居榜首，但疲态明显，热度持续下滑，反观广州，土地成交则逆势持续放量，规划建筑面积分别同比增长102%。

房企融资如此艰难，还要蜂拥而入进入广州，足以说明广州的长期吸引力海曙很强的。

因此，尽管短期风险明显，但并不改广州长期利好趋势。