你曾经豪气万丈,
成年人世界,
不作选择题,两个都要。
但这次对不起,
固定利率还是LPR,你只能二选一。
本期民生观察
二选一!来自房贷的灵魂拷问,
固定 or LPR浮动利率?
起因
2019年12月,中国人民银行发布了【2019】第30号公告,在2020年3月1日至8月31日期间,将就存量浮动利率贷款的定价基准进行转换。
“我的房贷利率要改成LPR浮动利率吗?”
这个灵魂问题,正牵动着几乎每一位“房奴”的思绪。
起因是一种名叫LPR的利率机制,自从登上了房贷领域的主舞台,因其定义及计算方式的繁冗,很多人云里雾里,不知是为何物,也不知如何抉择。
壹|什么是LPR?
LPR就是Loan Prime Rate,翻译成中文,即贷款市场报价利率。
在2019年10月之前,贷款买房的利率,都是以政策利率为基准,一般几年才会调整一次。当时政策贷款基准利率为4.9%。
但是,这几年,楼市今非昔比,仍徘徊停留于5年不变的基准利率,显然并非顺势而为的办法。
于是,LPR利率因势而动。
固定利率和LPR浮动利率,对你来说,二选一,必须选,不能不选,选了不能反悔,不能重选,选了之后伴随你到贷款还清。
LPR现在影响到的是我们的买房贷款利率,简单来说,就是购房成本。
那现在办商业贷款的话利率是多少?
我们知道,LPR每个月都会变动一次。最近的一次,2月20日,LPR下调了,幅度不大,从原来的的4.8,下调到4.75。另外四大行银行的加点也基本没变化,所以房贷利率由小幅下调。
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表格制作:21世纪不动产宁波区域
(以上为月利率)
人生在世,我们总是面临这样的难题,“没有选择,或者有选择却不知道怎么选”。
2019年12月,中国人民银行发布了【2019】第30号公告,在2020年3月1日至8月31日期间,将就存量浮动利率贷款的定价基准进行转换。
那么到底固定利率合算呢,还是LPR浮动利率合算呢?我该怎么选?
贰|如何选
固定利率的好处是,如果未来加息,自己的利率不会跟随上涨。而浮动利率好处是,如果未来降息,那么房贷利率可以一直调整。
怎么选能省钱呢?
问题的关键在于,未来LPR的走势。未来的LPR是高于4.9%,还是低于4.9%?
以下是不同选择的计算方式和结果。
选择一
固定利率
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你手上的房贷,可能是七折、九折、上浮10%、上浮20%等折扣利率。
依照4.9%基准利率,那么你现在对应的利率就是:七折3.43%利率、九折4.41利率,上浮10%为5.39利率,上浮20%为5.88%利率。
如果你选择了固定利率,那么以后保持你现在的利率,此生无悔,不再改变。
选择二
LPR浮动利率
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首先,LPR是浮动的,这次改革参照的LPR是2019年12月的4.8%。
不管之前的房贷利率是在基准的基础上“打折”还是“上浮”,转换成LPR之后,依旧有“优惠”or“上浮”。
举例:
假如你原来的房贷是1.1倍的,就是5.39%,5.39比4.8要高,5.39-4.8=0.59。
这个0.59,就是你今后的房贷的固定加点数,永远伴随着你。转换之后,你今后的房贷利率就是: LPR+0.59。
今年的LPR是4.8,你今年的利率就是4.8+0.59=5.39(比去年低)
LPR是在变动的。2021年的1月1日,会根据2020年12月的LPR报价,来调整你的贷款利率。
举例:
假如你原来的房贷是打9折的,就是4.41%,4.41比4.8要低,4.41-4.8=-0.39,这个-0.39,就是你今后的房贷的固定减点数,永远伴随着你。
你今后的房贷利率就是:LPR-0.39。今年的LPR是4.8.你今年的利率就是4.8-0.39=4.41
看了这个计算公式之后,问题来了,要不要转呢?纠结、迷茫的朋友不在少数。
有趣的是,《939新家缘》听众群的小伙伴看待这个问题,分为两派,激进派VS保守派。
激进派的认为,可以冒险一下,选浮动吧,以后降了,可以省一点。
保守派的认为,万一以后上升了呢,不划算,还是保守起见选固定吧。
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新家缘听众群聊天的部分截图
叁|专家建议
常见疑问,请教业内专业人士,给出建议。
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刘杰
21世纪不动产宁波区域
副总、媒体发言人
《939新家缘》特邀嘉宾
Q
到底要不要转LPR?
如果你预判以后LPR会降,那么转化为LPR会更有利。事实上,今年的LPR已经下降了。
Q
转LPR后房贷每月都变吗?
既然LPR是每月都变动,那么是不是每月还贷人的房贷都会改变呢?
不是!转换为LPR的,重定价周期最短为1年。也就是说,最少也要一年才变一次房贷,不会出现每个月都变的情况。
同时,虽然现在的LPR降低了,但转换后的利率也不是立马就变的。
Q
想换LPR,怎么操作?
各个银行会通过官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话等多种方式通知,转换不用重签合同,可以通过电子银行、手机银行等线上方式来完成操作。疫情结束以后,也可以通过线下办理。
也就是说,现在想换的也不用着急,相信银行的效率,使命必达。
参考中国人民银行的转换渠道细则(以下):
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Q
贷款年限比较短的话,也要转吗?
如果只剩下几年的话,不转化也可以。如果还有十多年,二十多年,你就根据你之前的贷款利率比较一下,自己选择做转换。
如果没能在2020年8月31日前办理定价基准转换,贷款利率仍按原合同执行。