这两天楼市调控此起彼伏，除了宁波，深圳、东莞、杭州、绍兴都调控升级，上周的宁波调控新政还上了热搜，可见如今楼市的关注度有多高。

确实，宁波楼市最近实在太热了。6月份宁波迎来开盘潮，35个楼盘开卖，平均去化率竟然接近90%，完全是恐慌性抢购的节奏。

市场为何如此疯狂？

探长认为，一方面是疫情引发的流动性宽松，推升资产价格，大家都去买房避险；另一方面还是受到供需关系影响，说白了宁波住房供应量还是不够，市六区新房留存不足2万套，按今年去化速度，不够卖5个月。土地市场僧多粥少，地王频出，房价自然水涨船高。

再加上个别楼盘抢购引发“排队效应”，情绪瞬间就被点燃。

不过，这次调控来得快、准、狠，政府应对市场的手段越来越老练。对此，老司机上周也表达了观点，他对调控还是保持相对乐观，认为宁波楼市会更健康、更安全。

谁都清楚，一个亢奋过度的市场，一地鸡毛也来得特别快。

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调控升级无疑会对楼市起到一定的“降温”效应。下半年宁波市区计划供应住宅1万亩，只要能落实，一定程度上缓解宁波供需紧张的状态；扩大限购区域范围，限制了部分投机需求，这些都是促进楼市健康发展的举措。

但调控就像狼来了，喊多了就麻木了。十年多来，几百次房地产调控，有没有压住房价上涨？一次都没有。调控根本压不住房价的上涨，但有一个因素可以。

就是城市的实力。

有人说，在这个城市买房就是买了这座城市的股票，我觉得有一定道理。深圳房价高的离谱，但城市竞争力向上，每年源源不断地吸引年轻人来接盘，你依然可以大胆买。但鹤岗的房价再低，你也不敢接盘。

宁波作为长三角都市圈重要成员，被很多人看好，只要城市竞争力在提升，人口保持净流入，这里的房产就值得长期持有。

2017年宁波调控政策首次划出限购圈，实行区域限购限贷，吓了市场一跳。结果呢？三年过去了，很多板块的房价涨一倍以上。当然历史不会简单的重复，现在也早已过了闭眼买房就赚的黄金年代，关键是你要看清市场背后的规律。

调控的目的是房住不炒，挤出泡沫。有人说这次调控利好圈外，的确有些地方一二手倒挂，挤满了投资客一房难求，买房摇号就像打新股，每次中不了签，但终于等开板能买到了，你就可能套牢了；有些投资客买在一片荒地的新区博弈未来，但规划PPT能否变成现实，你晚上可能睡不安稳。

“没有什么比让投资者晚上安然入睡更重要的事了”，这是投资大师卡拉曼的忠告，他有一本代表作《安全边际》值得大家去看看，这本书在网上曾经卖到2000美元。

房产市场的赚钱效应已经让很多人忘记了投资安全第一，其次才是收益。

虽然探长也看好宁波楼市的未来，但调控升级后，楼市暴涨概率已经变小，频繁买卖赚差价的短线投机，未必有理想收益。当房地产市场进入相对稳定期，注重长线的价值型投资才是主流，优质的价值型资产更为吃香，尤其在宁波圈内。

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限购范围的扩大，圈内持有房票人数减少，如何才能选出优质房产呢？

探长以为，房产价值投资还是要回归产品属性，只有从“住”的角度，理解房子的价值本质，才是房产价值投资的关键。

一套房子“住”的价值，可以分为有形和无形。有形价值又可以分为内外因素，外部因素比如城市、板块、地段、交通、商业配套、绿化公园、学区等；内部因素主要看户型、装修、房屋质量、社区配套等。而无形价值主要指品牌、文化、物业服务以及圈子等看不到的价值。

我举个例子，宁波儿童公园旁的润玺道。这个项目虽然广告少，很低调，但居住价值值得一说。

我们先来看有形价值要素。

项目位于老江东核心，中兴路和兴宁路交汇处，儿童公园旁。鄞州中心、三江口、东部新城三大核心区交汇，这个地段稀缺性宁波人都知道，我就不多讲了。

核心地段自带顶级配套，居住舒适度自然无可挑剔。万象汇、印象城、世纪东方广场环绕周围，还自带1.7万㎡的商业，这是华润的优势，未来将引进商超、咖啡、品质餐饮、时尚品牌等业态，好地段完全不愁引不来好品牌。教育、医疗、生活等配套丰富，江东外国语小学、李惠利中学、李惠利医院、鄞州人民医院、海洋世界、宁波市体育中心……随便哪个都是别人家的头牌卖点。

这个楼盘是华润置地与宁波轨道交通联手打造的第三个TOD项目，建在3号、4号线（在建）双地铁上，快速通达全城，购物、娱乐、出行都非常便利。

润玺道另一个核心价值，就是儿童公园。探长已经不止一次强调公园对居住感受的重要性，尤其在城区，公园能营造出一个小环境、小生态，这是居住者很重要的户外休闲场景。难得的是，这还是个让宁波人的童年充满美好时光的儿童公园，美好记忆总是无价的。

不久的将来，这里会迎来儿童公园3.0版，总投资2.8亿，建成后是一个总面积约8.9公顷的超级大公园，景观、设施全面升级，实现五星级管理。与这样的公园一墙之隔，到底是家门口的公园，还是公园里的家？

有人问，也有楼盘地铁一站路就到儿童公园，价值差真有那么大？我就问，你会不会每天坐地铁来公园跑步？一站路的价差就在这里。

宁波的顶级豪宅，要么三江口的繁华，要么东钱湖的风景。但这里却实现了繁华和风景的兼容，从土地资源分配上是极稀缺的，价值自然不能低估。

再来看产品本身，项目住宅约1.6万㎡，容积率仅1.45，这在市中心极为难得，尤其在后疫情时代，低容积率、低密度居住成为共识，也符合豪宅安静、私密的居住诉求。5栋建筑，立面简洁流畅，楼栋角度、尺度、高度都围着儿童公园转，大面积玻璃景窗，无遮挡的建筑格局，户户宽景大阳台，力求让每户都能收藏公园的风景。

这个楼盘只规划了115套豪宅，两种户型，分别是139㎡和165㎡，全部设计为四房两厅两卫。其中的165㎡真是豪出了新高度，一层一姓，一梯一户，约45㎡奢华会客厅，中西双厨规制，约30㎡的主卧，东、南双面采光，大面积景观窗+飘窗，美景无处不在。约6.8米超宽观景阳台，长约16.7米采光面无遮挡迎着公园。

不得不服了这些魔鬼设计师，硬生生把8.9公顷的儿童公园变成了主人的私家园林。

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最后再说说无形价值。

润玺道位于老江东核心，这里是宁波文化根脉原点，“勇立潮头，就是江东”，历史上一直都是宁波的商贸核心，文化的能量不可轻视。

今年老江东迎来价值大爆发，成为宁波最夺目的豪宅板块。这里的千万级豪宅被当做白菜一样疯狂抢购，这里还刷出32520元/㎡的楼面价，成为宁波史上最高地王。“顶豪”林立，不仅仅是地段和配套带来集聚效应，还有上千年文化的一脉相承，一代又一代宁波人“老江东情结”的沉淀，功成名就，荣归故里，江东家族，这是传统文化赋予土地的力量。

另一个容易忽略的无形价值就是圈子。

一套房子就是一个圈子，也是一种生活。尤其对于改善型购房者来说，第二套房不能光看地段和户型，还要看和谁住在一起。老话说“物以类聚，人以群分”，买房就是重新建立一个新的圈子，你所在小区的层次，还会影响整个家庭甚至后代的成长。

格拉德威尔在代表作《异类》里讲到一个研究，连小区环境、住的人不同，直接影响该小区青少年的犯罪率，证明身边圈子对人们潜移默化的影响力。

这方面，润玺道是用心良苦。115套豪宅只有两种大户型，一定的门槛，保持了社区住户的相对纯粹性，社区强调隐奢美学，社交花园、泛客厅，在功能和品格上构建一个志趣相投的圈子：有着相似财富背景、生活品味及消费习惯的人们聚居在一处，不但享受同一圈子内人际交往的纯粹，而且还能收获共同追求的伙伴甚至强强联合的商机。

这些价值虽然无形，却都真实存在。

意大利有句谚语：在你下剪刀之前要量三次。买房的关键，是找到你判断价值的逻辑，理性而非冲动的选择，一旦买定，长期持有。一家人住得爽，还能获得不错的资产收益。更重要的是，你晚上会睡得很踏实。