今明两年买房，3年后，2个“大问题”不得不面对，很现实

在过去，买房是不需要考虑太多的。什么位置，户型，配套，绿化统统不需要考虑，只要你“兜里有钱”，买就是了。即便是没钱，“胆子大”也是可以的，毕竟，还有利用“高杠杆”这条路可以行得通。用内行人的话来形容：“在过去近20年间（2018年前），闭眼买房都是可以赚钱的。”

但，“物极必反”的发展规律，放在房地产行业也是行得通的。而现在，尤其是从2019年下半年开始，楼市逐渐开始降温，再加上2020年这个“不平凡”的鼠年，房地产行业的发展逻辑正在发生变化，具体有以下3个方面。

一：调控不断加码，开发商“难”了

从2016年，提出“房住不炒”的政策到现在，已经近4年的时间了。这4年间，房价虽没明显“大跌”，但也从“突飞猛进”变成了“平平稳稳”。说实话，这是符合我国市场规律的，毕竟过去20多年，房地产都在“猛涨”，突然“大跌”，将会对我国经济产生巨大震荡，是我们不能承受的，凡事都要讲究一个“循序渐进”。

2020年的一场“突发事件”正促使这一切“加速”，调控也在不断加码。很多人都以为，当下市场遇冷，高层会放松对楼市的调控，可，高层的态度是：“坚持房住不炒，不将房地产作为刺激经济发展的手段。”

不仅如此，作为直接影响楼市的几个关键部门也都纷纷“出手”。

央行和银保监会联合发布声明：严防资金违规流入楼市，要建立健全的监察，监督机制。央行和住建部联合召开房地产座谈会，给开发商设立“三道红线”，以此来降低开发商的负债，降低楼市风险。对于上半年楼市火热的城市，也被相关部门谈话，随后，如深圳，宁波，东莞，杭州，南京等地，纷纷加码调控政策，使得“投机炒房”成为过去。调控的加码，使得开发商越来越“难”，不仅销售端难去化，开发端也难“筹到钱”。

二：人口结构的变化，需求的变化

新生儿出生率骤减叠加人口老龄化进程的加剧，是我们现在面临的主要人口问题。根据专家预测，在不久的将来，将会出现人口负增长。人口红利的消退，导致未来10年，楼市的购买群体减少，能够支撑房价的需求将逐渐削弱。

三：我们现在不缺房子了，空置房高达1亿套

有个事实，我们必须要承认，我们现在已经不缺房子了。据有关机构的数据统计，我国现有的商品房已经足够十亿人居住，而我国的城镇人口只有7亿人左右，如果再加上保障房，公租房，小产权房以及在建商品房，可容纳的人口将会更多。

根据西南财大的数据显示，我国仅空置房就高达1亿套，足够容纳3亿人的居住。

以上种种，足以说明一个问题，我国房地产的发展逻辑正在发生改变，“闭眼买房就可以赚钱”的时代也已经结束了。尤其是，对于今明两年需要购房的朋友，有“2个大问题”你必须要知道，很现实。

一：房子变现越来越“困难”

随着新房数量的不断增多，刚需客户的减少以及可选择面广，将会导致二手房市场的“萎缩”，这一点，毫无疑问。尤其是，二手房交易复杂，存在的隐患也比较多，追求“新鲜感”和“个性化”的年轻消费群体，将会更钟情于新房。

现在各城市二手房挂牌量正在不断攀升，就已经说明这个问题已经到来。想着通过倒卖房产实现“财务自由”，希望越来越渺茫。

二：持房成本“加大”

过去很多人买房投 资，炒房，采用的都是“高杠杆”的方法，但随着金融政策的收紧，调控的不断加码，“高杠杆”炒房的风险越来越大，成本也越来越高，而房子的出手越来越困难，就会导致房子的持有成本加大。

尤其是，现在很多城市设立“限售”，延长持有周期，对于很多想通过买房增值的人来说，将会承受巨大压力，搞不好还会发生断供现象，影响征信暂且不说，房子也有可能被银行收回。当然，如果你是刚需购房，风险将会小很多，但也要“擦亮眼”。