尽管去年一季度受新冠肺炎影响，楼市几乎冰封，从四、五份开始就已经出现V型反弹，全年房地产成交面积再创新高。

2021年楼市延续“牛市”开局，多个城市出现“火热”现象，“打新热”“万人摇”“房地产市场跳价”等场面轮番登场。

“房住不炒”背景下，诸多城市密集发布新调控政策，从加码限购、限售，到严打资金来源，再到约谈房产大V，禁止制造楼市恐慌……各种调控手段正在对楼市乱象进行精准打击。

楼市经历了一套组合拳之后，接下来将会走向何方？楼市上涨的动因是什么？学区房还会被热炒么？为何会选择金融调控？房产税何时落地？未来楼市又将何去何从？种种谜团亟需揭晓。

一、房价上涨是一般规律 总体保持正常

针对春节前后这一波城市楼市的爆炒形势，赵秀池表示：市场还是有大量住房需求在的，只是之前受疫情影响没有表现出来而已。关于学区房赵秀池发表了自己的三点看法。

第一，房价上涨是房地产一般规律的反映。房地产一般规律：区位、区位、区位，第一个“区位”是指它所在区域的位置，另外两个“区位”是这个位置所在的配套问题，教育、医疗、公共资源。现在的房子跟学校挂钩，买了房子才能上学。学区房的问题，实际上是教育的问题，是上学制度安排的问题。

第二，教育资源分布不均衡，尤其是优质教育资源分布不均衡。每个小区都有配套，都有学校，但学校是不是重点，是不是示范，决定了小区是不是学区。因学而居，因为有这个学校而买房，在这儿聚集也是一个长久的现象。学区房确实有大量的需求存在。

那么如何处理学区房价过高？赵秀池认为要均衡配置优质教育资源。她认为有些表面上看起来是房子的问题，其实并不是房子的问题，是教育资源能否均衡配置的问题。

李战军则表示，房地产市场，无论是房地产的销售面积，还是销售金额，总体上还是属于正常的，部分市场价格上涨过快。多个城市楼市“火热”，是由宏观经济、货币发行、教育资源配置不均衡、地价上涨等多个因素综合影响的结果：

1.疫情的有效控制，经济迅速复苏，导致人们对于房价预判较高。

2.2021年是“十四五”的第一年，“开好局，起好步”影响下，新规划，新投资，房地产赶上了国内的政治周期、经济周期；

3.市场发展存在不均衡的情况，去年部分城市地价上涨比较快，商品房供不应求。

4.疫情期间，经济下行，国家采取了宽财政、宽货币政策，货币投放也比较大，过量的超发货币也影响到一二线城市房价上涨。

对于各种调控手段能否给楼市“去去火”，李战军表示，就价格来讲，短期、中期是能够有限控制的。去火主要是去房价过快上涨之火，从整个房地产楼市来讲也匹配了国家的宏观经济的要求，匹配了国家“十四五”开局的状况。相信在中央和各地的全力配合之下，房价的“虚火”，过快上涨，中短期一定能够得到有效的遏制。目前，上海、北京和深圳等城市，政策作用已经显现。

从另一个角度，从产业发展的角度，从房地产业对国家的贡献角度，从政府对于土地出让金收入的需求，从“十四五”规划的起步年这个角度来讲，总体而言，中国房地产在大体上是健康的，也是可控的。

顾云昌指出：“楼市热度和整个经济环境有关系，现在整个经济环境是宽货币。”从城市群、都市圈来看，人口往大城市或者往东南方向流动、集聚，造成了珠三角、长三角的新一线城市和热点城市的地价的上涨。而地价必然会反映到房价上来。所以说，宽松货币政策＋土地涨价是整个市场的全面导向。

当然，房价过热也并非全面的过热。从市场数据来看，很多小城市的房价没有上涨，全国的平均一手房房价上涨7.5％左右，一手房在一线城市和新一线城市涨了10％以上，三四线城市涨得很少，甚至有的城市还是下降的。“因为去年的整个经济形势和货币政策、土地供应和需求方面的原因造成了很大的差异。”

二、金融调控要精准施策 避免一刀切

对于目前的金融调控政策，李战军表示房价上涨过快大部分是由供不应求造成的，当然也有开发商把控不住对于利益的追求的原因，金融调控是一个系统的问题，不是一个单一的问题。

针对东北、深圳、杭州等城市的情况，我们要更多地从经济规律、经济现实的角度来从长计议房地产的政策调控。金融调控短期是有作用的，从中长期来讲它的作用是递减的。

用金融的措施来调控房价是对的，但不是万能的。另外，金融调控应当因地制宜，不能用一个房地产信贷标准，发达地区该提高集中管理信贷的额度是必要的，落后地区也应该适当的降低，金融参与房地产调控很重要的是精准施策，针对各地不同的情况，包括人口情况、经济情况、老百姓的收入情况来施策，如果采取一刀切的办法，反而不利于政策的调控。

顾云昌作为房改这一重大事项的参与者，给出了非常全面的分析：“金融决定市场的冷热，房地产的贷款提升，这一年的楼市肯定会很火爆。反过来这一年房地产抵押贷款紧缩，房地产不可能有很好的表现。银行对房地产贷款的支持，特别是对个贷的支持导致整个市场购买力的强放低了贷款的利率，增加贷款的比重等，这些金融的举措直接影响到从银行的资金进入到房地产市场的购买力，导致了需求端的进一步加大。”

从目前的调控政策开看，去年下半年以来，中央银行所做的事情，是要防止更多的钱流入到房地产市场。“金融是一个典型的市场手段，而限购、限价是行政手段。从中国的国情来看，目前需要两手并用，当然，应该更多的用金融这样的市场手段来调控楼市，中央到地方都在这方面努力，我们调控的精准度越来越显示出来了。”

赵秀池还表示没有金融就没有房地产，没有资金也没有房地产。赵秀池认为金融调控，资金是源头，进行集中管理，建议银行资金的投放要多元化，不能集中在一个方面。

三、房地产税一定会出台

未来房地产行业将会如何变革。顾云昌表示，在调控手段越来越多的情况下，我们要需要解决几个问题，一是短期的调控和长效机制问题，尽可能多发挥长效机制的作用。长效机制包括金融、土地、税收方面的手段。

二是关于税收的问题。中央已经明确要稳步推进，充分地平衡好各方面的关系，税收方面的利益，百姓的利益，中央和地方的利益，以及房地产税和各种税收之间的关系。

三是关于租售的问题。租赁市场发展的重点是人口净导入的大城市，租赁房的发展要和具体的情况相结合。租赁房的发展一定要运用市场的机制，发挥现有房屋的作用，把市场管理好。

顾云昌强调，要坚持房住不炒的定位，真正解决所有人的住房问题，在住有所居的基础上实现大多数人向住有优居、住有宜居的方面发展。

赵秀池指出，租赁市场现在出现了一些问题，比如说蛋壳暴雷，17亿的租赁贷追不回来。这种情况下，不仅仅需要政府角度大力发展租赁，稳定市场，同时不要过多的干预租赁市场，处理好机构和个人的关系。发展租赁住房她给出建议三点建议：高端有市场、中端有支持，低端有保障。她认为个人租赁住房实际上也是在给国家做贡献，政府不是保所有人的住房，而是要承担低收入人的需求。

赵秀池还认为房产税早晚要来，不只是增加税收的问题，而是怎么布局的问题？她认为房产税对于刚需肯定会有一些减免，对于多套房的人群肯定需要有一定的征收。

关于房地产税的问题。李战军谈到，从长远角度来讲房地产税肯定要出台，从当前来讲房地产税还存在着一些困难。房地产税涉及到对富裕起来的中国老百姓增收财产税，这不是地方政府和中央政府单独决定就能行得通的，一定要广泛地征求全民的意见，展开讨论，最终要通过全国人大和地方人大立法的办法来解决房地产税的问题。