国土资源部法律中心(以下简称法律中心)对2012年84个重点城市土地抵押融资的最新研究透露,2012年度84个城市净增抵押土地25133宗,净增抵押金额11213亿元。法律中心认为,土地抵押融资过于向五大国有商业银行集中,同时,还有银行违规放贷等风险问题。

法律中心表示,2012年度,84个城市处于抵押状态的土地共有177015宗,土地抵押总面积为34.9万公顷,土地抵押贷款总金额为5.95万 亿元。但是,2012年,土地抵押面积和抵押贷款增长速度减缓,2012年度,土地抵押面积和贷款同比增速分别下降0.5和12.4个百分点。

就84个城市土地抵押融资存在的问题,法律中心认为,土地抵押融资贷款向五大国有商业银行(工、农、中、建、交)过于集中。截至2012年12月 底,84个城市土地抵押放贷主体及土地抵押贷款金额占总金额的比例,五大国有商业银行为45%,城市商业银行为6%。法律认为,这种结构有其内在缺陷,造 成结构性问题。主要表现为,导致国有商业银行的信贷风险过于集中；同时,土地抵押贷款市场产生垄断,金融资源无法达到有效配置；由于国有商业银行的分支机 构和贷款权限主要集中于城市尤其是大城市,造成经济不发达地区的土地抵押贷款业务受到行政干预较多,贷款多投放于政府支持的项目或大型企业,造成中小企业 土地抵押贷款更加困难。

法律中心表示,他们研究发现,农村土地抵押融资规模较小,截至2012年12月底,农村土地抵押融资只有406亿元,占比不到1%。同时,宅基地抵 押融资情况客观存在。“一旦以农村房屋抵押(宅基地同时抵押),抵押权实现时,集体土地无法实现处置,其担保的债权无法实现,风险就会凸显。”法律中心 称。

法律中心认为,储备土地抵押融资行为存在不规范。“2007年,国土资源部、财政部与中国人民银行联合制定并发布《土地储备管理办法》规定,储备土 地可以办理登记后进行抵押登记贷款,最长期限为2年。”法律中心表示,实践中却出现了超年限抵押用地,一些地方超年限抵押最长的有5年。同时,法律中心认 为,储备用地抵押评估价值虚高。法律中心透露,储备用地抵押评估时,大多数评估机构并未严格按规定操作,评估价值明显虚高。此外,政府储备土地规划普遍滞 后,有的根据“土地财政”需要随意调整,把“绿地”、“道路”等社会公益设施的储备用地随意调整为经营性用地进行招拍挂。

法律中心对84个城市土地抵押融资风险也进行了评估,法律中心表示,风险主要来自两方面:一是银行违规放贷风险,主要是依法不能抵押的土地办理了土地抵押登记手续,如宅基地、公益用地等。此外,还发现银行擅自扩大放贷比例；违背产业政策放贷；二是土地登记机构违规登记的风险。法律中心建议,国土资源部、银监会和人民银行对涉及土地抵押登记、贷款的相关政策文件由双方联合发布,实现政策的统一约束力。