最近有关公寓投资价值的讨论纷纷扬扬，房管局一纸规定——新政后的二手公寓仍可卖给个人，让不少持有公寓的人士松了一口气，毕竟如果必须是法人购买的，买家接手的范围将非常窄。不过，即使是有人愿意接手，鉴于持证两年才可以转手的规定，买家入手也需要考虑到不动产流动性的问题。作为一种投资产品的选择，二手商业公寓价值回归，其租赁功能将会凸显。

房屋是用来住的，不是用来炒的，同样，对商业公寓来说，它的主要功能显现在租赁的价值。一个公寓是否租得起价，空置率是否低，这是投资者入手应该首要考虑的因素。记者以前参观过大沙头附近的一个商业公寓项目，老城区电梯楼不多，绝大部分都是自住业主，出租或者出售的盘源不多，老人家为改善居住，成为该公寓项目的一部分买家。一个小小的40多平方米单位，有西向的阳台，可以望江，洗衣机和厨房都布置得井井有条，无论是独居的老人或是相依为命的老夫妇，都可以住得非常舒服。广州市空巢家庭不在少数，身在外地或外国的子女担心老人家没人照顾，住旧楼梯楼上下困难，如果父母住到这些有完善管理的公寓里，相信子女都会安心工作。

对于单身或者需要私人独处空间的人士来说，看得见风景的公寓就是一个人修身养性的好地方。记者曾到珠江两岸一些商业公寓参观过，它们采用Loft设计，即使是四五十平方米的小公寓，也可以做出楼下客厅楼上卧室的设计，值得点赞的是4.5米的挑空客厅与落地窗，江景一览无余。公寓拥有这些稀缺的江景资源，即使是以后要转手，相信愿意接手的买家也不少。

广州这几年一手公寓成交放量，接下来将陆续出证，持有两年后进入买卖市场。新区大量公寓同时收楼，相信空置率会较高。市中心商业公寓不算多，部分是重新包装的烂尾公寓或者酒店改造的二手公寓，这些公寓的租赁应该不成问题，但租赁的价格高低还是会显示项目的素质。

值得投资者注意的是，商用物业与住宅物业在税费上差别很大，持证两年的普通住宅，免征增值税；商用物业的增值税、土地增值税都与持证年限无关，持证满两年转让，并不能免征增值税；小面积的公寓，也要征3%的契税，小面积住宅则可以享受契税优惠。对于投资者入市的时候，二手商业公寓的税费要算清楚，切勿把公寓和住宅的税费搞混。两者的贷款政策也有所区别，商用物业首付必须50%以上，住宅则与购房者的住房套数和贷款次数有关，最低30%。

以往很多人都是“一头热”就冲进楼市，有资格买房就随便挑，没资格就买个公寓，如今政策进一步保护自住型的需求和理性的投资行为，投资者入市不能头脑发热，认真做好功课再出手。