房子没买到，还要给违约金？到底啥回事？事情发生在尚未遇上“史上最严新政”的2015年，小A是非广州户籍，名下已经有一套房，为了改善居住环境，他打算卖出自己的房子，再入手他看中的天河某楼盘的二手房。

随后，买家小A和卖家小B在中介机构签订了三方协议，当天，小A支付了50%的中介费，还给小B支付了80万的定金。

讲回这套房子的情况，买卖双方约定房子价格是890万，不过交易的时候，这套房子还欠银行贷款500多万，三方协议约定，这部分欠款由小A筹钱来赎契，并口头约定两个月后过户。

但因为小A名下的那套房子没来得及卖出去，小A的购房资格迟迟不能满足，商业同贷书也没能及时审批同意。而这时候，房价快速上涨，小B觉得肯定来不及在约定的时间过户，所以向小A发出书面解约的解除函，并同时要求追究小A违约责任。之后小A卖出了名下的房产（在约定过户时间之后），于是发函要求小B继续履行合同，但小B未理睬。

按照剧情发展，当然就闹上了法庭。一审判决小B胜诉，因为小A签约前，不具备购房资格，并在合同约定的时间内未依约履行合同义务，所以判赔小A支付相应违约金。小A不服，向上级法院提起上诉，二审暂未开庭。

这个故事真是又曲折，又常见！现实当中不少像小A这样的改善型买家~那究竟要怎样做，才能避免像小A这样房子买不到，还要赔违约金的“悲惨”情况呢？

曹律师来教路：

1、了解政策再签约（小妹广告植入：买房不能朦查查~涨姿势天天上PLUS）；

不具备购房资格时，要合理安排时间消除购房资格的障碍，了解限购政策再签约。

2、TIMING是很重要的！

小A这个案例，就是因为他“卖一”与“买一”的时间衔接不上！

所以曹律师建议：

要合理安排筹集资金，银行政策变化不定，置换房屋前，自己名下收楼款的时间不确定，在递件过户支付首付款的时间上要合理预判，不能预判，别把协议约定的过户时间约定的太短（长的比较好）。

3、三个条款+三个时间节点

签约前务必关注三个条款、三个重要的时间节点——定金交付时间、递件过户支付首期款的时间，银行放款时间。

另外，这个案例也涉及了“赎契”这个环节，郑大源老师给我们涨了个十分实用的姿势——可以找银行垫资来赎契！

“银行赎契”怎么操作？郑大源：

银行垫资是指银行先贷给原业主一笔钱，让原业主提前还贷。其中有几个注意事项：

（1）业主的原房贷必须是由正规银行发放，其余由第三方发放的房贷均不可申请银行垫资；

（2）银行垫资的钱是发放给业主的，只能用于偿还原房贷部分；

（3）申请银行垫资必须要担保，业主可以通过支付一定的担保费用委托第三方进行担保（具体收费标准需要咨询银行）；

（4）银行垫资的贷款利率比同期利率上浮40-50%（具体收费标准需要咨询银行）；

（5）银行垫资贷款的利息部分是按天收费，区别于市面上其他“过桥贷款”按月收费，可有效降低贷款成本。

这个不是老司机还真不知道，大源老师真是棒棒哒~

互动环节也问出了不少含金量高的问题：

当网签合同和三方协议中约定的条款不一致的情况下，怎么处理？合同中约定由买卖双方共同赎契，但后来卖家拒绝，要由买家一方单独赎契，要怎么处理？

曹律师：

在实际的庭审中，如果出现网签合同和三方协议约定条框不一致的情况，一般是按照三方协议为准。此外，如果卖家赎契方面出现问题，这种情况建议尽量通过协商来处理，如果卖方坚持不按照合同约定进行，买家首先应确定是否愿意购买这套房子。

郑大源：

卖家房子仍在抵押的状态下，房子仍然可以进行网签。所以建议购房者在购房后应尽快进行网签（强烈建议：尽快网签！尽快网签！能今天绝不等到明天，要知道每次“半夜新政”都以网签时间为判定适用与否），这样可以降低购房风险，在目前调控政策变化较大的背景下，也可以减少贷款在审批方面的问题。