随着生活水平的不断提高，加之二孩政策全面放开后，市面上对于三房、四房的需求进一步增加。不难发现，家庭住房的置换，以小换大、以旧换新已成为不少改善家庭实实在在的“刚性需求”，而宁波楼市的成交结构也在悄然发生变化。

据中指院宁波分院的统计数据显示，2016年7月至2017年6月，户型面积段在100-120平方米及120-140平方米房源分别成交14543套和19128套，共占比总成交量的59.7%；而户型面积段在90平方米以下和180平方米以上的房源则分别占比总成交量的18.5%和8%，也就是说，轻改善户型已经成了宁波楼市的主流，与此同时，购房者对于改善户型的选择也有了新的需求和标准。

改善产品不再追求大面积

更加注重户型设计

记者从多个售楼处了解到，越来越多的改善型客群不再一味追求大面积，他们更为在意产品户型是否能够按照舒适宜居、功能清晰的方式来布局。多年从事房产销售的郭经理表示，“过去宁波的改善型豪宅面积动辄180到200平方米以上，有的甚至达到300多平方米，面积大、总价高，户型设计浪费且并不好卖，因为一般的改善型购房者，不会需要这么大面积的房子。”随着市面上推陈出新的户型设计不断更迭，尤其是顺应市场需求的三居、四居甚至五居产品不断涌现，“现在市面上包括上湖城章 (价格 团购 户型)、铂宸府、中交君玺 (价格 团购 户型)等众多138平方米的户型都普遍能够做到四房朝南，虽然单价比过去高了，不过总价没有高很多，既满足了家庭需求，居住尺度也更合理。”

“你没发现，现在就连别墅都越做越小了吗？”一名市场人士告诉记者，“目前已经进入蓄客期的东钱湖一个纯中式别墅九唐 (价格 团购 户型)酌月，只规划了建筑面积约96到199平方米产品，户型设计从三居室到五居室不等，也刮起了一阵‘小别墅’风。”除此之外，不少改善项目还会通过洋房、叠墅、平墅等多样化产品和双阳台、大露台、大面宽及赠送面积等特色，让购房者心动。

市区不是唯一选择

居住品质作为重要标准

与首次置业的刚需购房者不同的是，改善型置业者一般社会阅历相对丰富，经济基础相对稳固，对楼盘整体综合实力要求较高。市场人士分析，改善型置业者的年龄大多在35-50岁之间，他们中的大多数都具备一次以上的置业经验，不会一味想着往市中心挤，更不会因为楼盘的外表或某一宣传的吸引而轻易出手，往往会锁定既具备一定增值空间又符合其居住品质需求的住宅，对于区域的选择也更加宽泛。是不是大型品牌开发商，建筑品质和物业管理水平如何，周边是否有医院、公园等配套方便就医和锻炼，有没有良好的自然环境和人文环境，都成为了改善型购房者衡量住宅好坏的标准。

今年刚刚购置新房的吴女士说道，“2012年在老海曙买的房子太小了，现在家庭结构发生变化，三代同堂还需要雇佣保姆一起来照顾家庭。挑了很久还是往西在姚丰板块买了一套大户型。”当谈及现在换房跟之前买房有什么不同考量时，吴女士说，“原来是图方便，尤其是自己在天一商圈上班，会考虑交通、购物是否方便等，再次置业时自己的经济基础和眼界都有所提高，会比较看重楼盘的居住品质、区域性优势、未来的发展前景以及教育资源配套等。”

其实，像吴女士这样的改善族不在少数，从上半年宁波住宅销售套数前50名的楼盘中，不难发现，改善项目占据“半壁江山”，其中就不乏融创信达东悦府、雅戈尔雅明花苑 (价格 团购 户型)、万象华府二期 (价格 团购 户型)、中梁壹号院 (价格 团购 户型)、东茂府、保利印江南 (价格 团购 户型) 等一批品质出众又获得市场认可的楼盘。

平价精装成趋势

讲究实用性和智能化

精装修“平价化”也是改善型房源的一大趋势和特点。所谓的“平价精装”，区别于过去豪宅过分注重观赏性、炫耀性的奢华风格，目前市面上的高端改善住宅普遍更加强调实用性、功能性和健康需求，对硬装部分慢慢减弱，留出更多空间让业主自由发挥，也有楼盘推出了“定制精装”和“智能化管理模式”的概念。

如鄞州区景瑞海志府项目早在去年就首推了“定制精装”来吸引购房者。以客户自主选择为前提，将各个装修材料分门别类并提供含风格、价格等诸多考量因素的菜单，所有装修材料、风格全由客户自由选择、搭配，使得装修风格更加多样化。同时，也有不少楼盘尝试开展智能化管理模式，除了在服务上更为人性化之外，也给购房者提供更多的生活便利。例如，除霾新风系统、地暖及入户感应灯等已是中高端楼盘的“智能化”标配，从不少样板房中可以看到，开发商还花心思设置了电动窗帘、厨房垃圾收集处理系统、智能马桶、“会呼吸的鞋柜”等一系列生活化的智能系统，以及覆盖全社区的免费wifi、车位引导、电梯召唤、水电费智能缴纳、24小时快递自助服务等。

一名房企工程部负责人坦言：“虽然现在买房子，相比起地段和房价，大家不会把这些智能化装修作为决定性因素来考虑，但未来改善居住的趋势很可能就是做智能化精装。”