物管业绩普遍增长

由于与传统业务关联度较高，专注后居住阶段服务的物管业务，是房企最早布局的领域之一。从上半年的业绩来看，这部分业务的增长相对较好。

中海旗下的中海物业于2015年10月在香港联交所上市，是较早分拆上市的物业公司之一。今年上半年，中海物业实现收入13.08亿港元，同比增长4.1%；毛利润为3.94亿港元，增长27.1%。

同期毛利率为30.4%，其中物业服务板块的毛利率由去年同期的22.0%提高至28.0%，增值服务板块毛利率则由52.7%提高至55.8%。

远洋集团旗下的物业服务板块远洋亿家在新三板上市。根据远洋集团财报，上半年远洋亿家为集团带来营业收入约人民币5.8亿元，同比增长17%；实现净利润约人民币8900万元，同比增长84%。

一些并未做出分拆的公司，也录得该项业务的大幅增长。

上半年，金科的“社区服务”业务进驻城市已达85个，在管项目超过400个。期内该项业务实现营业收入4.53亿元，同比增长约54%。同期，禹洲地产旗下的物业管理服务公司录得物业管理费收入为人民币1.17亿元，同比增长90.89%。

上述业绩可被视为物管业绩的缩影。由于潜在市场巨大、利润率高，不少房企将物业管理业务作为发展重点并提前布局。较早布局的房企，如今都已实现规模化运营。

“经过最初的探索后，一些企业的物管业务已经尝到规模化布局的‘甜头’。”某券商人士向21世纪经济报道表示，规模不仅是物管业务盈利的基本保证，同时也是未来实施并购重组、发力衍生业务的必要因素。

中信建投一份报告称，2014年到2016年是社区O2O市场的探索期。从2017年开始，该市场进入启动阶段，市场优胜劣汰，社区物业的价值将得以完全体现。2020年以后，市场将逐步进入高速发展期和应用成熟期，社区物业与房产、家装、金融的协同价值越来越显著。且大数据、社区金融等的发展，将使得社区物业市场更加成熟。

但从目前来看，除彩生活等个别企业外，物管业务对母公司的业绩贡献并不高。如上半年远洋亿家的收入占集团总收入比重不足3%，净利润占比也仅为3.3%；金科、禹洲物管业务的营收占比则在4.3%和1.6%。
“风口业务”尚需时间

房企另一项传统的多元化领域为商业，主要分为销售型和投资型。在度过粗放式的散售阶段后，如今房企对商业物业的操作主要表现为投资型，即以持有和运营为主，谋求租金和管理费收入。

出于政策和市场的双重原因，近年来，越来越多房企将商业运营的模式延伸到住宅、工业、文旅及综合体等业态，在业绩报表中多将其统称为投资型物业。其中，长租公寓、特色小镇和联合办公的运营成为新热点。

今年上半年，房企投资型物业的业绩普遍向好。华润置地的投资型物业租金收入为40亿港元，同比增长13.2%；龙湖的租金收入为人民币11.4亿元，同比增长28.8%；新城控股12家吾悦广场实现租金及管理费收入3.44亿元。

企业将原因主要归结为写字楼、商品等物业出租率提升，以及租金水平提高。但除华润、北辰等少数企业外，房企投资型物业的收入和利润占比普遍不高。

此外，房企投资型物业的业绩，主要来自于商铺、写字楼、酒店等传统商业地产领域。长租公寓、共享办公、特色小镇等新兴“风口业务”尚未形成实质性业绩贡献。

公告显示，今年上半年，龙湖长租公寓产品冠寓的租金收入，仅占投资型物业租金总收入的0.3%，也即约300多万元。截至今年7月，冠寓仅进入7个城市，运营了10个项目。

在共享办公领域，SOHO中国并未公布其相应产品SOHO3Q的业绩。有分析人士指出，由于该类产品所占比重较低，预计其租金贡献微不足道。

特色小镇也面临类似问题。奥园的管理层在业绩会上大谈特色小镇，并称拟将文旅地产分拆上市。但其现有的特色小镇产品均处于前期运作及开发阶段，根据管理层的表态，最快也要在今年下半年形成业绩。

上海易居研究院智库中心总监严跃进认为，与传统转型方向相比，上述“风口业务”起步较晚，投资回报周期相对较长，且部分产品（如特色小镇）的盈利模式尚不清晰，因此难以在短期内形成收入。即便以轻资产形式运作，但因运营中的专业性强，要形成稳定的业绩贡献也需要时间。
多元化尚未迎来“收获期”

房企进行多元化尝试已成风气，除前述方向外，还包括养老、医疗、物流、文旅、体育、金融、消费等领域。其中有些领域能够与传统地产业务产生协同效应；有些则并无明显关联，如金科涉足的风电、光伏等新能源领域。

企业布局多元化的契机也不相同。既有主动落子，也有被动调整，还有机缘巧合下的顺势布局。2015年8月，蓝光发展借壳迪康药业上市，之后便利用后者的壳资源，涉足生物医药领域。

“房企实施多元化的目的各有不同，但大致可以分为三类：助力主营业务；培育新的增长点；形成协同效应，共同发展。”北京某房企人士向21世纪经济报道表示，即使布局同一领域，也可能有不同目的。如金融，既可以作为新的增长点，又能够为房地产业务融资提供便利。

该人士表示，如果目的是“助力主营业务”，就不能以业绩的好坏来判断多元化成功与否。相反，如果作为新的业务增长点，则需要看经营业绩是否达到预期。

根据公告，在新能源方面，金科上半年完成上网发电1.8亿度，同比增长约22%；实现发电收入约7365万元，同比增长约14%。虽然业绩有所增长，但考虑到“在新能源领域再造一个金科”的目标，这一业绩并不能令人满意。

事实上，综合已经发布中报的房企，除华夏幸福等极少数企业外，无论在业绩占比还是利润贡献上，非房地产业务鲜有挑大梁者。受访者普遍指出，“多元化”的逻辑虽然清晰，真正操作起来却非易事。

上述房企人士指出，10年前，时任万科集团董事长的王石还曾公开表态“万科只做住宅”。这也侧面反映出，大部分企业实施多元化布局的时间较晚。从时间周期上看，大部分业务并未迎来真正的收获期。

与此同时，多元化业务对企业的要求较高。严跃进表示，从开发商到运营商的角色转变，是很多房企转型过程中的必经阶段。这要求企业有战略规划、人才储备、资金投入、项目累积等，并非一蹴而就。

此外还需考虑到资本市场的要求。有些多元化业务虽然利润率较高，但投资回报周期长，除非大规模布局，否则短期内很难产生足够的营收规模，亦难以在资本市场收获较好的估值和评级。如特色小镇目前并无成熟的盈利模式；长租公寓的运营难度之大被业界公认，且利润率相对不高。

大部分受访者认为，从长远来看，增量房地产市场的红利正逐渐减退，多元化布局仍将是企业转型的大趋势。对于较早布局的多元化业务，其业绩将在未来数年得到检验；近几年布局的多元化领域，则需要更长时间来考量。