很多人已经不记得，如今仍然贴着地产商标签的万科，多年前曾在影视文化投资上表现出色。《过年》、《空镜子》等影视作品背后，都有着万科的影子。

兜兜转转，万科到2017年又要进军文化娱乐了。不过，万科并不是要单纯地投资影视娱乐，而是更多着眼于硬件方面。近日，万科集团与华人文化控股集团（以下简称华人文化）签约，双方将在产城融合、文娱场馆、休闲度假、教育体育、智慧社区等多个领域展开合作。

这背后的逻辑是，三十多年来，伴随着中国经济和生活的转折变化，万科的发展战略从多元化到住宅专业化再到城市配套服务商的转型。

目前，万科的城市配套服务生态系统中，涵盖了住宅、商业、物流仓储、长租公寓、冰雪度假、养老、教育、“轨道+物业”等多个业务，而文娱体育场馆设施、文化创意产业园、文旅消费等，作为城市配套服务的重要组成部分，也是万科重点关注的领域。

文旅产业新尝试

根据双方的表态，此次合作的目的，是将公司城市配套服务商的经验和能力，与华人文化的文娱资源和产业投资运营经验结合，共同创造出文旅地产领域新的跨界产品模式。

资料显示，华人文化是文化产业投资与运营综合性资本产业平台，专注于传媒与娱乐、互联网与科技、生活方式及消费领域投资及综合运营，投资和打造了丝芭文化、体奥动力、旗舰影业、乐高乐园（中国）、微鲸、Jaunt和NextVR等影视娱乐互联网企业及产品。

华人文化聚焦内容、平台和技术三重驱动相结合，已形成了较为完整的投资布局及产业链分布，覆盖了电影、电视、动画、文旅地产、室内外主题乐园、音乐、时尚等细分领域；目前，除了中国大陆，华人文化旗下企业在北美、欧洲、中国港澳台、东南亚、日韩等市场也有投资和布局。

万科早在1992年就成立了深圳万科文化传播有限公司，2002年改名深圳市万科影视有限公司，是万科企业股份有限公司的全资子公司， 专门从事电影电视的策划和制作，出品了电影《过年》，电视剧《空镜子》、《空房子》、《林海雪原》等。

但2006年后，万科影视公司被剥离，万科也专注于住宅和房地产的开发。

2011年开始，万科转型城市配套服务商，致力于提供全生命周期的产品和服务，文化旅游、创意产业也被纳入范畴，目前，万科多个城市公司已经开发和运营多个文旅、特色创意园区项目。

如广州万科的旧城微改造项目创客小镇“永庆坊”，计划引进创客企业，包括设计、广告、传媒、艺术动漫等。

9月14日，上海万科拍下闵行区七宝镇闵行新城七宝生态商务区多幅地块，并自持商业和办公运营。

按照出让条件，办公用地引入企业要求引入与文化创意产业发展相配套的文化金融、投资、贸易、供应链管理等领域的总部类企业、平台类机构和龙头企业、关联企业，形成文化金融贸易产业综合体。

万科集团董事会主席、首席执行官郁亮表示，期待与华人文化双方形成广泛的协同效应，构建文化创新服务生态系统，为城市和客户带来更加多元的产品与服务。

“非常期待未来双方共同开创出突破性的项目。”华人文化董事长、首席执行官黎瑞刚表示，双方要共同创造出文旅地产领域新的跨界产品。

不过截至目前，万科与华人文化还没有具体的合作项目落地。

多元化IP运营

文旅产业是近几年来的热门产业之一。目前，已有超过1/3的百强房企进入到了文旅地产领域。但过往文旅一直被用来作为拿地或营销的噱头，概念强于落地。

根据《2017年中国文旅地产数据解读》，我国文旅地产整体仍以销售为主，山地、湖滨、滨海等自然资源驱动型项目均依赖住宅销售；近年来发展势头良好的主题乐园、文旅小镇等文旅地产，销售依赖性相对较弱，但仍未形成完整的盈利模式。

以万科在杭州的小镇项目良渚文化村为例，通过公开资料可知，该项目2000年拿地，2006年万科接手，2013年才实现盈利，累计投资逾两百亿元，且目前其盈利的绝大部分都来自楼盘销售。

万科与华人文化要合作发展文旅，也将要面对行业普遍性的问题，即文旅地产项目的运营与盈利问题。易居智库研究中心总监严跃进指出，对于习惯高周转的开发商而言，作为重资产项目，文旅项目前期投入资金巨大，若后期旅游产业运营不成功，则面临资金过度长时间沉淀的风险。

严跃进认为，作为以服务为核心的产业，文旅地产需要思考消费特征及需求变化、市场环境变化等诸多因素，依靠良好的运营使资产保值、增值，其发展应真正着眼于资产运营层面而非营销层面。

万科和华人文化将要打造的文旅地产模式，将如何打破上述困局？ 区域开发＋IP运营或许是其方向。

黎瑞刚对文旅产业就有自己的理解，“我们不做一般的商业地产开发，而是围绕文化IP内容运营，开发与消费升级主题相关的地产项目。”

以华人文化将在2018年初亮相的上海梦中心项目为例，该项目位于上海徐汇区黄浦江畔，由华人文化与香港兰桂坊集团、美国梦工厂共同打造。

在该项目中，华人文化利用其自身资源优势，为上海梦中心提供戏剧、影视、展览等优质文化内容，同时，作为“上海梦中心”剧场运营方，华人文化提出“内容制作+剧院运营”的商业模式。

全世界文旅IP化运营项目的典型，是迪士尼、环球影城等。未来万科和华人文化的合作，将可以借鉴迪士尼的区域综合开发+IP产业链模式。

根据迪士尼运营的经验，其之所以可以流转和增值，是因为它具有完备的产业链布局——媒体网络、主题公园及度假村、影视娱乐、衍生消费品以及互动交互五大业务板块，为迪士尼的IP构建了可以流转、增值的生态版图。

在2016财年的迪士尼财报中，其主营业务由媒体网络（电视）、乐园度假、影视娱乐（电影）及产品销售（周边产品）四部分组成，占营收比分别为42.58%、30.51%、16.97%及9.93%。

未来，依托万科的开发土地、经营商业物业、产业园区的能力，以及华人文化在影视娱乐、游戏互联网、以及时尚消费等多领域的布局，双方合作开发文旅项目，可以取得综合性、跨领域的复合效益。